Stručný přehled pořizovacích nákladů při koupi pozemku, domu a bytu
obsah
- struktura nákladů
- Daň z převodu nemovitostí
- daňové sazby
- náklady na zprostředkování
- notářské poplatky
- Právní Popis
- Daň z převodu nemovitostí
- Dodatečné náklady na nákup
- náklady na modernizaci
- náklady na vývoj
- Další náklady
- Tipy pro rychlé čtenáře
Sen o vlastnictví domu je přání mnoha Němců. Financování je ve většině případů největší překážkou, existuje několik důvodů: banky předpokládají, že alespoň 20 procent ceny nemovitostí bude muset být financováno z vlastního kapitálu. Na druhou stranu, nákupní náklady jsou často nevypočítané, vysoké částky dar. Pokud chcete mít všechny náklady na nákup domů, pozemků nebo bytů v dohledu, pak se v tomto příspěvku dozvíte vše o nákupních nákladech.
struktura nákladů
Veškeré dodatečné náklady přidané k kupní ceně nemovitosti se označují jako náhodné nákupní náklady. Patří sem náklady na zprostředkování, notářské a soudní poplatky a daň z převodu nemovitostí . Banky tyto náklady spojené s akvizicí nefinancují. Tyto náklady musí být financovány z vlastní kapsy. Doplňkové pořizovací náklady se v jednotlivých spolkových státech značně liší, a proto mohou představovat 10 až 15 procent kupní ceny nemovitostí . Zejména daň z převodu pozemků a náklady na zprostředkování se v jednotlivých regionech značně liší.
Abychom si udrželi hrubý přehled, vytvořili jsme pro vás tabulku, ve které jsou uvedeny nákupní náklady jednotlivých federálních států. Nezapomeňte však, že tato tabulka slouží pouze k získání přehledu. Ceny proto nejsou stanoveny a podléhají běžným tržním výkyvům. Pro přehled bylo odhadnuto 1, 5 procent notářských nákladů a zápis do katastru nemovitostí.
Tabulka - Struktura nákladů s poplatky za zprostředkování
| stát | Součet nákupních nákladů |
| Bádensko-Württembersko | 10, 07% - 11, 26% |
| Bavaria | 8, 57% - 9, 76% |
| Berlín | 13, 45% - 14, 64% |
| Brandenburg | 15, 14% |
| Brémy | 10, 07% - 12, 45% |
| Hamburg | 12, 25% |
| Hesse | 11, 07% - 13, 45% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 10, 69% - 13, 64% |
| Dolní Sasko | 10, 07% - 12, 45% |
| Severní Porýní-Vestfálsko | 11, 57% |
| Rheinland-Pfalz | 10, 07% |
| Sársko | 11, 57% |
| Sasko | 8, 57% - 12, 14% |
| Sasko-Anhaltsko | 10, 07% - 13, 64% |
| Schleswig-Holstein | 11, 57% - 15, 14% |
| Durynsko | 11, 57% - 15, 14% |
Tabulka - Struktura nákladů bez zprostředkovatelských poplatků
| stát | Součet nákupních nákladů |
| Bádensko-Württembersko | 6, 5% |
| Bavaria | 5% |
| Berlín | 7, 5% |
| Brandenburg | 8% |
| Brémy | 6, 5% |
| Hamburg | 6% |
| Hesse | 7, 5% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6, 5% |
| Dolní Sasko | 6, 5% |
| Severní Porýní-Vestfálsko | 8% |
| Rheinland-Pfalz | 6, 5% |
| Sársko | 8% |
| Sasko | 5% |
| Sasko-Anhaltsko | 6, 5% |
| Schleswig-Holstein | 8% |
| Durynsko | 8% |
Daň z převodu nemovitostí
Daň z převodu nemovitostí je splatná při každém nákupu nemovitosti od 2 500 EUR a může činit až 50 procent z pořizovacích nákladů. Jedná se o jednorázovou daň, kterou požaduje finanční úřad. Nesmí se zaměňovat s roční daní z pozemků z nemovitostí, kterou požadují města a obce. Základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí je prodejní cena nemovitosti.
Poznámka: Daň z převodu nemovitostí je omezena pouze na hodnotu pozemku, pokud tam kupující začne stavět dům později. Za tímto účelem uzavření smluv, ale dočasně a obsahově odděleně. V tomto ohledu neexistuje žádná daň z převodu pozemků pro stavbu domů.
Existuje několik výjimek, kdy daňový úřad nevyžaduje daň z převodu nemovitostí.
- Odprodeje mezi manželi a registrovanými partnery
- Hodnota nemovitosti do 2500 €
- Prodej nemovitostí mezi přímo spřízněnými osobami: rodič-dítě (také adoptováno)
- Dar přímo spřízněných osob, manželů a životních partnerů
- Společní dědici od Nachlassteilung
Podle § 13 odst. 2 GrEStG, ačkoli jsou vlastníci a kupci považováni za daňové dlužníky, v kupní smlouvě je jasně stanoveno, kdo platí daň z převodu pozemků, a to je ve většině případů kupující. Daň z převodu nemovitostí se tedy v nákupních nákladech těžko lze vyhnout.
daňové sazby
V závislosti na federálním státě je výše daně z převodu nemovitostí mezi 3, 5 a 6, 5 procenty z kupní ceny nemovitosti . To platí stejně pro půdu, stejně jako pro byty a domy.
| Míra zdanění | stavy |
| 3, 5% | Bavorsko, Sasko |
| 4, 5% | Hamburg |
| 5, 0% | Bádensko-Württembersko, Meklenbursko-Přední Pomořansko, Dolní Sasko, Porýní-Falc, Sasko-Anhaltsko, Brémy |
| 6, 0% | Berlín, Hesensko |
| 6, 5% | Braniborsko, Severní Porýní-Vestfálsko, Sársko, Šlesvicko-Holštýnsko, Durynsko |
Sazby daně jsou tak odlišné, protože do 1. září 2006 byly sazby daně celostátně jednotně na 3, 6 procenta. Vzhledem k tomu, že federální státy mohou tuto daňovou sazbu sami stanovit, dramaticky se zvýšila. Pouze v Bavorsku a Sasku je daň z převodu pozemků stále na 3, 5 procenta. Tato zvýšení jsou pro některé státy vítaným zdrojem příjmů, protože nic víc než 3, 5 procenta již není součástí národního finančního vyrovnávacího systému.
náklady na zprostředkování
Makléřské provizi je také těžké se vyhnout, protože makléři jsou často nejlepším a nejsnadnějším způsobem, jak získat předmět, který odpovídá jejich vlastním očekáváním. Stejně jako u daně z převodu pozemků existují v makléřství i regionální makléři.
| realitní provize | stavy |
| 3, 57% | Severní Porýní-Vestfálsko, Porýní-Falc, Sársko |
| 3, 57% až 4, 76% | Bádensko-Württembersko, Bavorsko |
| 3, 57% až 5, 95% | Brémy, Dolní Sasko, Hesensko |
| 3, 57% až 7, 14% | Sasko, Sasko-Anhaltsko, Šlesvicko-Holštýnsko, Durynsko |
| 4, 19% až 7, 14% | Mecklenburg-Vorpommern |
| 5, 95% až 7, 14% | Berlín |
| 6, 25% | Hamburg |
| 7, 14% | Brandenburg |
Poznámka: Ve většině federálních států je zprostředkovatelská provize rozdělena mezi kupujícího a prodávajícího, ale tzv. „Objednávkový princip“ se nevztahuje na prodej nemovitostí, ale pouze na pronájem. Musíte tedy očekávat, že zaplatíte zprostředkovatelskou provizi, i když prodávající najal zprostředkovatele.
Vzhledem k tomu, že makléři často účtují více než 3, 5% plus daň z obratu, měli byste být nejprve důkladně informováni o makléřském poplatku a smluvně je nastavit tak, aby nemohli být překročeni. Zprostředkovatelské poplatky tedy představují nezanedbatelný podíl na pořizovacích nákladech. Je proto důležité najít správného makléře pro vaše potřeby. Pokud jste našli makléře, zjistěte jeho reference a osobně se zeptejte s majiteli. Zkontrolujte kvalifikace makléře a jak dlouho je realitní makléř, zejména v jejich regionu.
Věnujte pozornost následujícím bodům za zprostředkovatelský poplatek
- Poplatky jsou daňově uznatelné pouze ve výjimečných případech
- provize musí být zaplacena do 3 týdnů
- Makléřské poplatky jsou také splatné, pokud je kupní smlouva ukončena zpětně
- Pokud byli zadáni různí makléři - poplatky se mohou zdvojnásobit
- Kupní cena již může zahrnovat poplatky za zprostředkování, např. Za nové stavební projekty
- Makléři mohou účtovat vyšší poplatky za nemovitosti s nízkou hodnotou
notářské poplatky
Pro koupi nemovitosti je vždy vyžadován notář, protože bez notářství je kupní smlouva neúčinná. Náklady na notáře jsou asi 1 procento z kupní ceny. Mezi úkoly notáře patří identifikace totožnosti a příprava kupních smluv. Rovněž iniciuje registraci nového majitele do katastru nemovitostí a zrušení starého majitele v selbigemu. Pokud využijete další dodatečné služby notáře, abyste si mohli nárokovat, mohou se notářské poplatky zvýšit.
Právní Popis
Poté, co notář zahájil zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí, provede katastrální evidence registraci a kupujícím se stává nový vlastník nemovitosti. Za registraci je splatný poplatek přibližně 0, 5 procenta z kupní ceny . Zápis do katastru nemovitostí tedy představuje nejmenší položku z pořizovacích nákladů.
Poznámka: V případě financování vyžadují úvěrové instituce registraci hypotéky do katastru nemovitostí jako zajištění.
Vypočítejte nákupní náklady
Abychom vám ukázali, jaká je struktura nákladů vedlejších nákupních nákladů, připravili jsme srovnávací kalkulaci. Jako referenční objekt jsme použili samostatně stojící dům s 5 pokoji a 100 metrů čtverečních obytné plochy, pro výpočet 440 000 EUR. Nemovitost se nachází v Hesensku a jedná se o makléřskou provizi ve výši 5, 95 procent. Poplatky za notáře a zápis do katastru nemovitostí se odhadují na 1, 5 procenta.
| Náklady na pořízení | kalkulace |
| kupní cena | 440 000 € |
| Daň z převodu nemovitostí | 26 400 € |
| Makléřská provize (netto) | 26 180 € |
| 19% daň z obratu z makléřské provize | 4 974 € |
| Notářské poplatky a zápis do katastru nemovitostí | 6 600 € |
| Celkem z celkových nákladů | 504 154 € |
| Součet nákupních nákladů | 64, 154 € |
Náklady na nákup jsou v našem příkladu 64, 154 EUR. Jedná se o 12, 7 procenta z kupní ceny, která není spolufinancována bankami, takže kupující musí financovat z vlastních zdrojů. K tomu přidejte 20 procent vlastního kapitálu, který potřebujete pro bankovní půjčku, a poté přidejte dalších 88 000 EUR. Díky tomu je 152.154 EUR, které byste museli financovat sami.
Lze ušetřit peníze "> Snížení nákladů v Terrafinanzu.
Dodatečné náklady na nákup
Kromě běžných nákupních nákladů mohou v závislosti na stavu nemovitosti vzniknout další náklady. Jakékoli náhodné náklady na nákup, které se mohou vyskytnout, musí být zahrnuty do vašeho finančního plánování, abyste neutrpěli žádnou finanční katastrofu a možná budete potřebovat drahé refinancování.
náklady na modernizaci
Každý, kdo si koupil dům nebo byt, možná bude muset naplánovat náklady na renovaci a modernizaci. Obzvláště u starších vlastností může být nutné renovovat, protože okna, dveře a střecha musí být obnoveny, protože nemusí mít potřebnou energetickou účinnost. Pokud je například třeba energetická renovace, měli byste zvážit, zda by ji mohla dotovat stát.
náklady na vývoj
Každý, kdo chce koupit pozemek pro stavbu svého vlastního domu, by měl nejprve zkontrolovat, jak daleko již byla stavební parcela vyvinuta. Bylo by optimální, pokud je stavební pozemek plně rozvinutý nebo jsou náklady na vývoj zahrnuty do kupní ceny. Většinu nákladů na vývoj neobdržíte, protože stavební povolení je uděleno pouze na rozvinutý pozemek.
Poznámka: Před nákupem pozemku se zeptejte odpovědného stavebního úřadu, jak vysoké mohou být náklady na vývoj.
Položky pro vývoj zahrnují:
- proud
- Plyn (není to nezbytně nutné)
- voda
- telekomunikace
Náklady nejsou fixní, protože jsou založeny na vzdálenosti od křižovatky, ale u položek můžete odhadnout elektřinu, plyn a vodu asi 2000 eur. Připojení k telekomunikační síti je často o něco levnější. Ale i při koupi domu mohou stále vzniknout náklady na vývoj. Každý, kdo si koupí starou existující nemovitost, samozřejmě neočekává další náklady na vývoj, protože rozvody elektřiny, plynu a vody jsou rozloženy, ale je třeba zkontrolovat, zda již byly náklady na vývoj účtovány. Informujte se u svého makléře nebo komunity o tom, zda jsou náklady na vývoj již uhrazeny. Náklady na vývoj jsou velkým problémem a pokud potřebujete více informací, můžete najít vše, co potřebujete vědět v našem příspěvku Talu „ Náklady na vývoj nemovitosti - náklady na m² “.
Další náklady
Po koupi nemovitosti vzniknou pravidelné měsíční splátky, kromě měsíční splátky hypotéky. Patří sem například náklady, jako je daň z nemovitostí, pojištění majitelů domů a pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou majitelům domů nebo pojištění odpovědnosti majitelů domů. Náklady na elektřinu a topení a poplatky za likvidaci odpadu a podobně samozřejmě samozřejmě klesají, stejně jako u všech ostatních domácností.
Tipy pro rychlé čtenáře
- Náklady na pořízení se v jednotlivých regionech velmi liší
- nákupní náklady mohou činit 10 až 15% z kupní ceny
- Banky nefinancují pořizovací náklady
- Vypočítejte, zda by mohly vzniknout další náklady
